역월세 무엇인가? (feat. 역월세 발생 지역)

부동산 역전세 역월세 심화

최근 부동산 가격이 하락하면서 역전세이니, 역월세이니 이런 이야기가 돌고 있다. 특히 전세나 월세로 살고 있는 사람들에겐 걱정스러운 일이 아닐 수 없다.

 

본 포스팅에서는 역전세, 역월세의 뜻에 대해서 살펴보고, 실제 사례를 확인해보고자 한다.

 

목 차

• 역월세란 무엇인가
• 사례분석
• 역월세 현실화
• 역월세 발생할 수 있는 지역

 

역월세란 무엇인가

월세란 계약기간 동안 보증금을 내고 매월 일정한 금액의 집세를 내면서 임대인의 집에서 사는 권리를 얻는 것을 말한다. 이런 방식이 우리가 흔히 알고 있는 월세에 대한 개념이다. 임차인이 임대인에게 매월 일정 금액의 돈을 지불하게 되는 것이다.

 

그런데 최근 아래와 같이 임대인이 임차인에게 매월 돈을 지불하는 경우가 생긴다. 이건 한국에서만 발생하는 특이한 현상으로, 한국에 전세라는 특이한 제도가 있기 때문에 발생하는 희한한 현상이다.

 

집주인이 나에게 월세를 왜 주지?

 

최근 들어 부동산 전세 가격이 떨어지고 있다. 이때 임차인이 취할 수 있는 행동은 다음과 같다

1) 주변 시세에 따라 낮아진 전세금으로 갱신

2) 현 부동산 전세금을 빼서 다른 부동산으로 신규 전세

 

임차인은 당연히 주변 시세에 따라 전세금을 낮춰줄 것을 임대인에게 요청할 것이다.

임대인의 상황에 따라 취할 수 행동이 달라지게 된다 임대인이 반환해 줄 현금이 있는 경우는 별 탈 없이 전세금을 낮춰줄 수 있으나, 임대인이 현금이 없을 경우에는 돌려줄 돈이 없다고 무대응으로 나올 수 있다.

 

임차인은 해당 부동산을 경매로 넘길 수도 있으나, 경매로 넘길 경우 낙찰가에 따라 전세금을 보전받을 수 없는 경우도 생긴다. 또한 경매로 넘어간다는 것이 내용증명도 보내야하고, 힘든 싸움을 거쳐야 할 것이다. 이때 임대인과 임차인이 상호 협의할 수 있는 것이 역월세 이다.

임대인과 임차인이 상호 협의하여, 기존 계약 대비 낮아진 전세시세만큼의 차액을 전세대출이율에 맞춰서 22년 동안 분할하여 임대인이 임차인에게 지불한다는 개념이다.

 

 

사례 분석

사례

과거에 전세를 5억짜리를 했다고 가정해보자

최근 지금과 같은 부동산 빙하기에 현재 전세 가격이 3억 5천이라고 가정해보자

여기서 고를 수 있는 케이스는 2가지이다.

 

1) 역전세

제일 좋고 편한 방법은 현재 집에서 계속 거주하면서 변동된 전세금 차액만큼 받는 것이다

집주인이 1억 5천의 자금을 갖고 있다면 해당 금액을 돌려줄 수 있을 것이다.

이 경우를 역전세라고 한다

 

2) 역월세

집주인이 1억 5천의 자금을 갖고 있다면 해당 금액을 돌려줄 수 있을 것

하지만 갭 투자를 한 집주인이라면 추가적으로 돌려줄 자금을 확보하고 있지 않을 것이다.

이에 전세금 차액만큼을 그대로 돌려주는 게 아니라 해당 금액의 전세자금 대출의 이자만큼을 역으로 세입자에게 돌려주는 것이다.

 

일반적으로 월세는 세입자가 집주인에게 주는 것이지만, 위와 같은 상황에서는 집주인이 세입자에게 반대로 월세를 주는 것이다. 이를 역월세라고 한다.

 

3) 다른 3억 5천의 전셋집으로 이동

다른 집으로 이사를 할 수도 있지만 이사라는 게 보통 귀찮고 신경 쓸 일이 많은 게 아니다. 임차인 입장에서도 1)번과 2)번이 3)번보다는 쉽고 간편한 방법이다.

 

역월세 현실화

위의 2번과 같은 일이 최근 실제로 발생하고 있다고 한다.

기사 제목은 굉장히 자극적이다

간략하게 요약해보면 김씨는 34평 아파트를 소유하고 있다. 2년전 전세보증금 3억으로 임차인과 전세 계약을 체결했고 곧 만기를 앞두고 있다. 재계약을 하려고 보니 전세시세가 1억원이 떨어져 있었고, 결국 임차인과 2억에 전세를 재계약하였다.

 

하지만 김씨는 돌려줄 1억원이 없었고, 갖고 있던 4천만원은 현금으로 일시 반환하고 나머지 6천만원에 대해 대출 이자를 지불하기로 했다. 전세대출금리 5%를 적용해 한 달에 25만원을 세입자에게 매달 주기로 했다. 세입자는 2년 후 이사 비용까지 받는다는 조건으로 상기 조건으로 재계약을 했다고 한다.

 

역월세 발생할 수 있는 지역

역월세는 투자자들이 많이 들어간 신축 아파트가 많은 지역부터 발생할 수 있다.

투자자들이 접근한 부동산은 신축 아파트가 많았다. 계약금 10%만 있으면 투자를 할 수 있었고 해당 금액으로 부동산 투자도 하고, 3년이라는 시간도 벌 수 있었기 때문이다. 사람들의 인식에는 신축 아파트 선호하는 기저 심리가 내재되어 있다. 가뜩이나 신축 아파트의 경우 전세 물량이 쏟아지기 때문에 전세 가격이 기존 구축의 전세 가격보다 낮게 형성이 되는데, 최근 부동산 흐름 때문에 전세 가격은 더욱더 낮아질 것이다.

 

이 영향은 신축 아파트 주변에 있는 구축 아파트에도 영향을 미치게 될 것이다. 2년 전 부동산 상승기에 체결된 전세 가격 수준은 부동산 하락기의 현시점 많이 떨어진 전세 가격과 갭이 클 것이고, 추가적으로 신축 아파트의 낮은 수준의 전세 가격은 더욱더 구축 가격의 전세 가격을 떨어트리게 될 것이다

 

두 번째로는 갭 투자들이 많이 들어간 투자자가 많은 지역이다

왜냐하면 최근에 투자 열풍이 불면서 최소 비용으로 투자할 수 있는 갭 투자도 각광을 받았다. 최근 2~3년은 본인이 갖고 있는 재산 외에 가용한 대출이란 모두 끌어드려서 레버리지를 풀로 활용하는 방식이 당연하게 여겨지는 시기였다. 즉, 투자자들에겐 투자할 수 있는 최소한의 비용만 있으면 해당 비용으로 투자를 했던 것이다. 미래를 위한 여유자금 등은 마련되지 않은 상태에서 투자를 하였기 때문에, 지금과 같이 전세 가격이 떨어지는 시점에서는 세입자에게 돌려줄 자금이 없다.

 

모든 곳에는 흐름이라는 것이 있기 때문에, 한 명이 전세 가격을 낮게 내놓게 되면 다른 사람은 전세를 먼저 빼기 위해서 더 낮은 가격으로 전세를 내놓게 된다. 이런 흐름은 매매 가격의 변동에서도 볼 수 있는데, 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서, 혹은 취득세 중과를 피하기 위해서 매매 가격을 경쟁적으로 낮추는 사례를 주변에서 쉽게 발견할 수 있다. 이는 자신이 처한 위기 상황을 제일 먼저 회피하기 위한 방법이긴 하지만, 결국 제 살 도려내기 식의 방법뿐이다. 치킨게임처럼 계속 가격이 내려간다면 결국 본인은 물론 해당 부동산 가격을 아래로 끓어내리는 방법일 뿐이다.