전월세 전환율 (feat. 위기는기회. 미래 준비하는 방법)

 목차

• 1. 전월세 전환율 사례 분석
• 1) 한국은행 기준금리 확인
• 2) 전월세 비교
• 2. 최근 전월세 동향
• 1) 월세 가격 상승에 세입자의 고통 심화
• 2) 월세 가격 상승이 불러올 전세 가격 상승
• 3) 위기는 기회

 

전월세 전환율 

전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 의미한다. 

임대인은 물론 임차인까지 전세나 월세를 고민할 때 적정한 전/월세 가격이 얼마인지 의문이 들 때가 있다. 

아래 사례를 통해 전월세 전환율에 대해 알아보자

 

1. 전월세 전환율 사례 분석

영수가 기다리고 기다리던 첫 직장을 구했다.
첫 직장의 위치는 연고가 없는 원주였고 영수는 집을 사기 보다는 전세나 월세를 구하기로 하였다. 직장 근처에 있는 직주 근접인 A 아파트에 전/월세를 구하려고 보니 아래와 같이 2개의 물건이 있었다. 
  1) 전용면적 84m2 전세 3억
  2) 전용면적 84m2 월세 보증금 5천에 월 70만원
영수는 어떤 걸 전/월세를 선택하기 위해 어떤걸 고려해야 할까?

 

1) 한국은행 기준금리 확인

전월세 전화율에 대해서는 주택 임대차 보호법 7조 2항에 아래와 같이 명세되어 있다.

 

이해하기 쉽게 풀어쓰면,

전세 보증금을 월세로 전환하기 위해서는 아래 2개 중 낮은 비율을 선택해서 사용해야 한다
 1) 대통령령으로 정하는 비율: 10%
 2) 한국은행 기준 금리 + 대통령령으로 정하는 이율 2% 

 

즉, 한국은행 기준금리를 확인해야 1)과 2) 중에 선택해서 낮은 금리를 적용해야 한다.

전 세계적으로 최근 몇 년간 저금리가 지속되었기 때문에 현시점에서 1)번은 고려 대상이 아니다. 한국은행 기준 금리에 2%를 더한 값이 전월세 전환율이 된다.  

 

역사상 유례없이 빠른 속도로 증가하고 있는 기준금리는 3%이며 여기에 2%를 더한 5%가 전월세 전환율이다. 

2) 전월세 비교

3억원의 전세와 보증금 5천만원에 70만원 월세를 비교하는 것이다.

Case 1
월세로 전환하면서 발생하는 보증금 차액 : 3억원-5천만원 = 2억 5천만원
법정 전월세 전환율 적용 : 2억 5천만원 x 5% = 1250만원 / 12개월 = 104만원

 

만약 기준금리가 1% 시절이었던 작년 이맘때의 경우엔 어땠을까 비교해보자.

Case 2
월세로 전환하면서 발생하는 보증금 차액 : 3억원-5천만원 = 2억 5천만원
법정 전월세 전환율 적용 : 2억 5천만원 x 3% = 750만원 / 12개월 = 62.5만원

 

현시점 전월세 전환율이 5% 일 때는 3억원의 전세는 5천만원 보증금의 104만원 월세가 적당한 가격이며,

1년 전 전월세 전환율이 3% 일 때는 3억원의 전세는 5천만원 보증금의 62.5만원의 월세가 적당한 가격이다.  

 

미국에서는 연말까지 두 차례의 빅 스텝 금리인상을 예고하고 있는 상황이니, 전월세 전환율은 더 상승할 여지가 남아있다. 임대인도 이걸 인지하고 있기에 임차인의 경우는 빨리 월세 계약을 하기 위해 서두를 필요가 있다. 금리 상승이 예상되는 23년도 까지는 월세 가격 상승세가 두드러질 것으로 보인다.

 

영수의 경우 3억원의 전세보다는 보증금 5천만원에 70만원 월세를 선택하는 게 현명하다고 보인다

임대인이 과거 전월세 동향을 보고 70만원 월세가 적절하다고 판단하고 매물을 내놨으며, 금리 상승에 따른 전월세 전환율을 미처 고려하지 못한 상황으로 판단된다.

 

2. 최근 전월세 동향

 

금리인상은 투자자들에게만 혹독한 시련을 줄 것인가?

 

1) 월세 가격 상승에 세입자의 고통 심화

기준 금리가 연 3%에 도달하면서 대출 금리 상승으로 부동산 시간이 멈춘 지 몇 달이 지나가고 있다. 초기에는 금리 상승으로 인해 부동산 심리가 급속도로 냉각되었고, 단 시간 내에 드라마틱하게 오른 부동산 가격이 조정 및 하락기를 맞을 것이란 이야기가 주를 이루었다. 모든 기사 및 블로그, 유튜브의 시선은 부동산 가격 하락에만 집중을 하고 있었다.

 

그도 그럴 것이 현재 매수 심리가 죽은 채로 지내온지 1년 정도의 시간이 흘렀고, 급격한 금리 인상이 가속화되면서 매수 관망세가 확대되고 부동산 매매는 거래 절벽을 맞이하면서 매매 가격이 떨어지는 추세이다. 부동산 시장이 거래가 되지 않자 집주인들은 매매 물건을 전세물건으로 돌리면서 전세물량이 쌓이고 또한 전세자금 대출 금리도 같이 급등을 하였기에 전세를 기피하게 되면서 전세 가격도 하락하는 시기가 된 것이다. 매매 가격과 전세 가격이 동반으로 하락하는 시기가 도래한 것이다. 

 

더불어 무리하게 대출을 받아서 부동산 투자를 한 사람들에 대한 조롱 및 비난이 넘쳐났었다. 본인들이 무리하게 빚을 내어 투자를 한 것이니 금리가 올라가면서 그들이 짊어져야 하는 이자도 알아서 다 감내하라는 것이다. 

 

하지만 겉에 드러난 모습만 보는 것이 아니라 그 실상을 파 해쳐 내려가 보면 피해를 받은 사람은 무주택자인 세입자들이다. 매매하거나 전세를 살던 사람들이 월세로만 몰리다 보니 최근에는 건국이래 월세 거래수가 전세 거래수를 앞질렀다고 한다. 대출 금리가 올라간다고 하지만 임대인의 경우 고정금리로 대출을 받았다면 당장 이자가 급격하게 오르는 상황은 피할 수 있을 것이다.

 

또한 금리가 올라가면서 전월세 전환율이 올라가게 되고, 이는 임대인이 월세를 올려서 이자 비용의 일정 부분을 세입자에게 전가하게 되는 것이다. 

 

2) 월세 가격 상승이 불러올 전세 가격 상승

근시안적으로는 금리 인상에 대한 포커스는 매매 및 전세 가격 하락과 월세 가격 상승에만 맞춰지고 있다. 하지만 우리는 한걸음 더 나아가 미래를 예측해보면 좋을 것이다. 이런 현상이 지속된다면 전월세 전환율이 전세자금 대출금리와 동등해지는 시점이 올 것이고, 이 시점 이후로는 월세보다 전세를 선호하는 시기가 도래할 것이다. 전세를 선호하게 되면서 전세 물량을 소화하게 되고 전세 가격이 올라가면 이는 다시 매매가를 밀어 올리는 수순으로 발전할 가능성도 있다. 

 

 

3) 위기는 기회

위기는 기회라는 말이 적합하지 않을까 한다. 여기저기서 힘들다고 죽는소리가 심심치 않게 들리고 있는 실정이다. 하지만 우리는 지금과 같은 위기에서 실낱과 같은 기회를 잡기 위해 준비를 해야 한다. 

 

수급과 금리, 전세가격 추이 3가지를 주목하자 

 

수급 측면에서 미분양이 쌓이고 있다는 기사가 나오고 있다. 미분양은 쌓이고 있는데, 토지 가격, 건축비 및 인건비 등 모든 물가 지수가 상승하면서 분양가는 오르는 추세이다. 이는 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상태에서 찬물을 끼얹는 것과 같다. 중요한 건 부동산 심리가 바닥을 기면서 건설사들은 신규 분양을 뒤로 줄줄이 연기하고 있다는 것이다. 항상 일정 물량의 신규 주택이 공급되어야 하는 수준이 있으나, 건설사에서 신규 분양 일정을 뒤로 밀면서 부동산 수급이 꼬이게 될 것이다.

 

금리라는 것이 계속 상승할 수는 없다. 미국이 실물 경제를 경시한 채 인플레이션을 잡겠다고 금리를 무작정 올리고 있지만 실물 경제를 생각하면 금리 상승도 제한적일 수밖에 없다. 최근 연준의 전문가들도 예상하는 금리도 23~24년도에 정점을 찍고 떨어질 것으로 보고 있다. 미국 금리가 내려가면 우리나라 기준금리도 내려가게 될 것이고, 매매 가격과 전세 가격의 발목을 잡고 있던 대출 금리도 함께 내려가게 될 것이다. 

 

마지막으로는 전세 시장 가격 추이를 주시해야 한다. 위에서 언급한 대로 월세 가격 상승은 전세 가격을 떠받치는 든든한 받침목이 되어 줄 것이며, 주택 공급 수급이 꼬이고 금리가 내려온다면 전세 가격이 하락을 멈추고 상승하는 시점이 올 것이다.  그때는 매매가와 전세가의 간격이 가까워져 있을 것이며 그때가 바로 적정 투자 시점이 되지 않을까 한다.