임대사업자 부가세 조기 환급 방법 1단계 (feat. 임대사업자 등록하기)

오피스텔 투자 시 부가가치세 조기 환급 방법

오늘은 오피스텔 투자 시 부가세 환급에 대해 알아보도록 한다.

지금이야 부동산 투자 열풍이 사그러들었지만 언젠가 다시 부동산 붐이 일어날 것이고 많은 사람들이 오피스텔 투자 및 부가가치세 환급방법에 대해 궁금해 할 것이다. 

 

본 포스팅에서 다룰 목차는 아래와 같다.

 

• 임대사업자 부가세 조기 환급이란 무엇인가
• 부가세 조기 환급 신청 대상
• 부가세 환급 받는 방법
• 임대 사업자 등록하기 

 

임대사업자 부가세 조기 환급이란 무엇인가

부가가치세는 모두 들어봤을 용어이다. 흔히 들어본 것처럼 우리가 매입하는 재화나 서비스에는 10%의 부가가치세가 붙는다.

 

부동산 임대업을 하는 임대사업자도 비주거용 부동산을 임대할 목적으로 등록한 사람을 지칭하는 것으로 일종의 사업자이다. 주로 근린생활시설이나, 오피스텔, 오피스, 아니면 최근에 투자 열풍이 불었던 지식산업센터 등 상업용 부동산을 임대를 한다.

 

부동산 임대업자도 사업자이기에 위에 언급된 부동산에 대해 임대를 하고 받는 임대료에 대해서는 부가가치세가 10% 붙게되어 해당 세금을 내게 된다. 이제 언급하는 이 부분이 중요한 부분인데, 임대하는 부동산을 매입하기 위해 지불한 비용에 대해서는 매입 부가세 10%의 매입세액 공제가 가능하다.

 

부가세 조기 환급 신청 대상

임대사업자 중 임대업을 하기위해 새롭게 분양하는 부동산을 분양받거나 혹은 분양 완료된 부동산을 매입하는 임대사업자는 해당 혜택을 받을 수 있다. 

 

부가세 환급 받는 방법

부가세 환급 받는 방법은 아래의 절차를 따른다

 1. 임대 사업자로 등록하기

 2. 시행사에 사업자 등록증 송부하기

 3. 계약금 납입 다음달에 대해 부가세 조기 환급 신청

      - 수분양자의 경우에 한하며 계약금을 납부한 달의 다음달 10일 이후에 세금계산서 발행

      - 세금계산서 발행된 달에 부가세 환급 신청

      - 부가세 환급 신청한 다음 달에 부가세 입금

     ex) 예를 들어 계약금을 10월에 납부한다면 세금계산서가 11월에 발행된다.

           11월에 계약금에 대해 부가세 환급 신청을 하고, 12월 중순쯤에 환급될 부가세가 입금된다  

 4. 중도금 납입 후 부가세 환급 신청

      - 중도금 납입한 다음달 10일 이후에 세금계산서 발행

      - 계약금과 동일하게 세금계싼서 발행된 달에 부가세 환급 신청 

      - 그 다음달에 부가세 입금

 5. 이후 중도금 실행 시마다 4번 반복 수행

 

여기서 궁금한 점이 하나있다.

신축을 분양받은 경우 세금 계산서를 보면 토지비와 건축비에 대해 각각 세금계산서가 발행이 되지만, 부가세 환급은 건축비에 대해서만 이루어진다.

그 이유는 오피스텔 분양가는 토지비 + 건물비 + 부가세의 합이며, 이 때 부가세가 건축비에 대해서만 10%가 부과되기 때문이다. 토지 공급은 세법상 면세로 처리되며 건물에 대해서만 부가세가 부과되는 것이다.

 

1. 임대 사업자 등록하기 

1) 세무사 활용

임대 사업자 등록 및 부가세 환급을 위해 가장 간편한 방법은 세무사에게 요청하는 것이다. 

비용은 대략 10만원 전후이며 임대사업자 등록 및 부가세 환급까지 모든 것을 처리해준다.

내가 직접 사업자도 등록하고 부가세 환급을 하면서 경험을 쌓는 것도 물론 가치가 있는 일이지만, 시간이 돈인 요즘 시대에 익숙하지 않은 일을 머리 싸매고 할 필요는 없다.

부동산 투자를 위한 비용이다 생각하고 세무사에 요청하는 것을 강력 추천한다

 

2) 직접 임대사업자 등록

세무서에 방문하여 신청하거나 홈택스에 접속하여 진행하는 2가지 방법이 있다. 

일상이 바쁜 요즘 시기에 세무서에 방문하는 것도 힘든일이니, 홈택스에 접속하여 진행하는 방법에 대해 알아보자.

상세한 사진은 추후에 업로드 하기로 하고 중요한 절차는 아래와 같으며, 간단한 내용이라 하기 문구만 보고도 쉽게 따라할 수 있다. 

① 국세청 홈택스 접속 : www.hometax.go.kr

② 로그인 

③ 화면 우측 하단 "사업자 등록" 클릭 

④ 화면 좌측 "(개인) 사업자등록 신청하기" 클릭

⑤ 인적사항 및 소재지 입력

     - 상호명은 미기재

     - 그 외 이름 및 연락처 기재

     - 사업장 소재지는 오피스텔 주소 기재

⑥ 업종 선택 : "비주거용 건물 임대업 (업종코드 701201)" 으로 등록

⑦ 사업장 기본정보 입력

     - 개업일자: "계약서상 준공예정일" 기재

     - 사업장구분: "본인소유" 선택

     - 자가면적: "분양계약서상 전용면적" 기재

     -  사업자 유형: "일반" 선택

⑧ 서류 송달 장소 : "임대사업자 등록증 받을 주소" 작성

⑨ 서류제출: "분양계약서" 업로드

⑩ 신청서 제출

 

중요한 건 계약일 이후 20일 이내에 일반임대사업자 등록을 해야한다는 것이다.

해당 시기를 놓치지 말도록 하자!

 

2. 중도금 실행시 마다 부가세 환급 신청 하기

다음으로 알아볼 내용은 부가세 환급 신청하는 방법이며, 이는 다음 포스팅에서 진행하도록 하겠다.