금리 상승에 따른 월세 상승의 종착역 (feat. 월세 오르고 전세 오르고 매매 오르고)

끝도 없이 오르는 금리. 

여기 저기서 월세 가격이 상승한다고 말하고 있다.

월세 가격 상승 원인을 꼽자면 금리 상승에 따라 월세 선호 현상이 두드러지고, 이에 월세 가격 상승이 일어 난다는 것이다.

 

금리 상승 = 월세 가격 상승

 

현재 한국의 금리는 2.5%인 반면 미국 중앙은행 기준금리는 3.25%로 0.75% 차이가 난다.

미국 금리가 오르면서 한국 금리도 슬금슬금 오르는 추세이나, 미국의 금리와는 0.75% 차이가 나니 금리 역전현상을 막기 위해서라도 더 오를 여지가 충분히 있겠다. 

더군다나 연말 미국 금리 예상치는 4~4.5%정도라니 아직도 1% 이상이 오를 것이라는 추정도 있다.

현재 금리에도 많은 사람들이 이자 부담에 힘들어하고 있는데, 추가로 예고되는 금리인상은 대출을 받고 있는 사람들에게는 꽤나 치명적으로 다가온다.

 

세입자의 포지션 변화

금리가 인상되면서 세입자들이 취하는 포지션도 달라지는 것으로 보인다. 금리가 지속적으로 상승하면서 세입자들도 전세자금 대출 이자 부담을 느끼고 있으며, 이로 인해 세입자들도 전세보다는 월세를 선호하는 현상을 보이는 것이다. 한국부동산원의 자료를 보면 22년 8월에 월세 수급지수가 올해 처음으로 100을 넘겼으며, 전세 수급지수는 지속적으로 낮아지는 경향을 보인다. 

 

월세 수급지수 오르고
전세 수급지수 낮아지고

 

전세 수급지수와 월세 수급지수는 보는 방법이 동일하다. 100을 기준으로 100보다 낮으면 임차인보다 임대인이 많다는 뜻이고, 100보다 높으면 반대로 임대인보다 임차인이 많다는 것을 의미한다. 즉, 월세를 구하려는 임차인이 많이지고 있고 전세를 구하려는 임차인이 줄어들고 있다는 것이다.  현재 높아진 금리도 부담스럽긴하나 금리가 향후 추가적으로 더 높아질것으로 예상을 하면서 대출이자가 눈덩이처럼 늘어나서 전세에서 월세로 전환하려는 임차인이 늘고 있다.

임대인과 임차인 행동 변화 예상

1단계
임차인: 전세가 너무 비싸니까 월세를 알아보자!!
임대인: 금리가 오른다고 올랐는데 대출금리만 엄청 올랐네!! 예금을 하느니 차라리 월세로 바꿔야겠어!!

22년도 대한민국의 상황이다. 임대인이나 임차인 모두 전세보다 월세를 선호하는 현상이 강한 시점이다. 

임차인의 입장에서 보면 금리가 계속 오르고 있는데다 임대차 3법에 의해 4년동안 임차를 할 수 있는 상황이기에 세입자들은 금리 부담이 적은 월세를 많이 찾고 있다. 하지만 이는 임차인만의 상황은 아니고 임대인도 동일한 상황이다. 금리가 오른다고 오르긴 했지만 대출 금리에 국한되는 이야기이다. 대출금리는 많이 올랐지만 예대차 금리차도 여전히 커서 예금금리는 별로 오르지 않은 실정이다. 임대인 입장에서도 차라리 예금을 넣는 것보단 월세가격을 잘 받을 수 있기에 전세보다 월세가 바꾸는 게 낫다는 것이다

 

2단계 
임대인: 월세 선호 현상이 뚜렷하다고 하니 월세가격을 좀 올려받아야겠다!!
임차인: 금리가 올라서 월세가 싼줄 알았는데, 임대인이 자꾸 월세를 올려서 이젠 전세 대출이자가 더 낫겠어!!

시간이 흐르면서 임대인들은 지속적으로 전세를 월세로 바꿀 것이다. 수요 공급의 법칙에 따라 월세 보증금이나 월세 가격도 슬금슬금 올라가게 될 것이고, 어느 시점이 오면 월세나 전세 이자나 비등비등해지는 시점이 분명 올 것이다. 최근 연준의 행보를 보면 급격한 금리 인상을 하기 때문에 대출 이자의 상승속도를 따라가기엔 다소 버거운 면이 있긴 하지만, 월세 쏠림현상으로 월세도 급격한 상승세를 보일 가능성은 농후하다. 

 

이렇게 된다면 월세 이자나 전세 이자나 동등해지는 시점이 올 것이고, 다시 임차인은 전세로 갈아탈 생각을 할 것이다. 현금을 보유하고 있는 사람 입장에서 월세로 꼬박꼬박 돈이 나가는 건 지출이 생기는 것으로 생각이 되지만, 목돈을 전세금으로 묶어놓는 것은 지출이 생기는 것으로 생각이 들지는 않기 때문이다

 

3단계
임대인: 다시 전세로 쏠림 현상이 있군! 임대차 3법으로 올리지 못한 전세금을 확 올려버리자!!
임차인: 전세가 올라서 전세나 매매나 차이가 없자나!! 그냥 집을 사버릴까?

임차인들이 전세로 쏠림 현상이 발생하면 전세가가 다시 슬금슬금 올라갈 것이고, 이를 감지한 임대인들은 전세금을 올릴 것이다. 특히 임대차 3법으로 4년동안 전/월세 가격이 동결된 상태에서 다시 계약을 할 때는 전/월세 가격이 큰 폭으로 오를 수 있다. 
과거 역사를 되돌아보면 집값을 가까이서 근시안적으로 보면 오르고 내리는 작은 변화가 있긴 했지만, 거시적으로 보면 우상향한다는 역사의 진리는 불변이다. 지가도 상승하고 인건비도 상승하고 물가도 상승하는데 집값이라고 부지요동일 수는 없다. 전세가도 상승하는 마당에 매매가라고 가만히 있을리는 없다. 이는 다시 매매가를 상승 시키는 원동력이 될 것이다.

 

집 값 부추기는 논리는 그만

임대인과 임차인의 행동 변화를 예상해보았지만, 이를 단순히 집 값을 부추기는 논란으로 여기는 사람들이 많을 것이다. 하지만 과거 흐름을 한번 봐보는 건 어떨까? 

 

 

위의 그래프는 12년도부터 현시점까지 아파트 중위전세가격, 중위월세가격, 중위매매가격을 나타낸 그래프이다. 시점의 차이는 있지만 월세가 전세를 밀어올리고, 전세가 다시 매매가를 밀어올리는 게 보이지 않는가. 그 무엇보다 중요한 건 월세, 전세, 매매가격 모두 우상향을 하고 있다는 점이다. 

 

글을 마치며

부동산 사장님들도 마찬가지고 다주택자도 그렇고, 무리를 해서 집을 산 1주택자도 그렇고 모두가 힘든 시기를 지나고 있다. 지금 웃고 있는 건 집값이 떨어지기를 기다리고 있는 무주택자 뿐이지 않을까? 하지만 역사가 말해주고 있듯이 금리가 급격하게 상승하더라도 곧 금리는 다시 내려올 것이고, 주택 가격은 우상향을 기본으로 한다는 진리는 변하지 않을 것이라고 생각한다.