상생임대주택 1세대 1주택 양도세 특례

상생임대주택 1세대 1주택 양도세 특례

지난 8월 2일 발표된 상생임대주택 1세대 1주택 양도세 특례에 대해서 알아보고자 한다.

 

부동산 투자의 열풍이 불면서 투자에 관심이 없던 사람들도 하나 둘 부동산 투자에 뛰어들게 되었다. 본인이 살고 있는 지역 외에도 투자 가치가 있다고 하면 원정 투자도 많이 하던 시절이었다. 

 

예를 들어 아래와 같은 분양 단지가 있다고 가정해보자

• 천안 두정역 주변 택지지구에 신규 아파트 분양
• 불당동 가격이 12억인데 두정역에 3억짜리 아파트 분양
• 천안은 비조정지역 이기에 조정지역 1 주택자도 중도금 대출 가능

 

이런 종류의 분양에는 수도권이든 지방이든 너나 할거 없이 묻지마 청약을 하는 시기가 있었다. 시간이 흘러 해당 지역이 조정지역으로 바뀌고 나서 등기를 치게 되면 비과세를 받기 위해서는 실거주 조건 2년이 붙게 된다.

 

그런데 실거주 조건을 제외해주는 특례가 나왔으니, 이것이 바로 상생임대주택 1세대 1주택 양도세 특례이다.

 

목 차

• 1. 상생임대주택 이력
• 2. 상생임대주택 요건 충족 시 혜택
• 2-1) 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
• 2-2) 1세대 1주택 고가주택의 장기보유 특별 공제 혜택
• 2-3) 임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례 가능
• 3. 상생임대주택 요건
• 3-1) 임대차 계약 2건 필요
• 3-2) 유의 할 부분 
• 4.필요서류 

 

1. 상생임대주택 이력

소득세법 시행령 제155조의 3 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례에 대해 다시 알아보자. 상생임대주택에 대한 특례는 21년 12월 20일에 신설되었으며, 당시 혜택은 조정대상지역의 취득한 주택의 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 이상 거주요건 중 1년을 인정해주는 것이었다. 즉, 2년을 실거주해야 했지만 1년만 실거주하더라도 비과세 요건을 충족하는 것으로 인정해주는 것이었다. 하지만 실거주 2년이 불가능한 사람이 실거주 1년인들 쉬울까, 어렵기는 마찬가지여서 실효성이 낮은 특례였다. 이를 더 보완하고 개선하여 22년 8월 2일에 공포된 시행령에서는 혜택이 더 크게 확대되었다. 더욱이 개정 전에 체결된 상생임대차 계약이라도 소급 적용되어, 상생 임대 주택 요건을 충족 후 양도하는 경우 모두 혜택을 받을 수 있다.

 

2. 상생임대주택 요건 충족 시 혜택

2-1) 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같다

양도일 현재 1세대 1주택 취득 당시 조정지역이었다면 2년 거주요건 면제 가능

단, 상생임대주택 요건을 충족하면 2년 거주 요건이 상쇄되며, 1세대 1주택인 경우 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 만약 투자를 위해 조정지역에 아파트를 샀던 A씨는 비과세를 받기 위해서는 실거주 요건 2년을 충족해야 했으나, 사람의 삶이라는게 이사가 보통 어려운 일이 아닌지라 양도세 일반 과세를 생각하고 있었을 것이다. 하지만 상생임대주택 요건을 만족하면 양도세가 비과세가 되기에 굉장히 큰 혜택이다. 하지만 요즘 같은 매도도 안 되는 시기엔 양도세는커녕 매도도 못하는 실정이긴 하다..

 

2-2) 1세대 1주택 고가주택의 장기보유 특별 공제 혜택

만약 양도하는 시점에서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도, 실제 양도가액이 12억원을 초과한다면 양도가액 중 12억을 초과하는 금액은 과세대상이다.

• 비과세 :양도차익 중 전체 양도가액에서 12억원의 비율만큼 비과세
• 과세: 양도차익 중 전체 양도가액에서 전체 양도가액에서 12억원을 제외한 금액에 대해서 과세

이때 과세되는 양도차익 중 3년 이상 보유한 부동산은 장기보유 특별공제를 적용받을 수가 있다. 

 

여기서 적용 가능한 장기보유 특별공제는 2가지 종류가 있다.

1. (표 1) 보유기간 1년에 2%씩 최대 15년 이상 30%가 적용되는 것 
2. (표 2) 보유기간과 거주 기간 각각 1년에 4%씩 최대 10년 한도로 최대 80%까지 적용되는 것

 

종전 특례에서는 양도하는 시점에서 1세대 1 주택인 경우 보유기간 중 2년 이상을 거주한 경우에만 표 2를 적용받을 수가 있었다. 만약 2년 이상 거주하지 않았으면 표 1을 적용받았다. 간략하게만 비교를 해봐도 표 1과 표 2의 공제율의 차이는 상당하다. 거주하지 않은 경우 보유기간에 따른 공제를 받게 되는데 최소 6%에서 최대 20%까지 공제율의 차이가 나는 것을 확인할 수 있다. 

 

이번 특례에서는 양도 당시 1세대 1주택인 경우 상생임대주택요건을 충족하면 거주 요건 2년을 만족하지 않더라도 표 2를 적용할 수 있게끔 해주었다. 예를 들어 10년 이상 보유하고 거주하지 않았지만, 양도 당시 1세대 1주택이 고가 주택인 경우, 표 1의 20%가 아닌 표 2의 40%가 적용되는 것이다. 양도 차액이 3억이라고 했을 때 6천만원 가량의 혜택을 받을 수 있다니 상당한 혜택이 아닐 수 없다.

 

2-3) 임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례 가능

이번 특례는 임대주택을 보유하고 있는 집주인에게도 혜택이 적용된다. 임대주택을 갖고 있는 집주인의 경우도 해당 경우에 해당될 수 있는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 임대주택의 경우도 거주주택 비과세를 받기 위해서는 세대 전원 2년 이상 거주요건이 있었으나, 해당 주택이 상생임대주택 요건을 만족시켰을 경우에는 세대 전원 2년 이상 거주 요건이 사라지게 된다.

 

3. 상생임대주택 요건

이렇게 혜택이 큰 상생임대주택의 요건이 무엇인지를 알아보도록 하겠다. 요건은 매우 간단하다. 정해진 기간 내에 임대차 계약을 하면되고, 임대료를 5% 이내에서 올리면 된다. 그 외에 부가적으로 체크해야 할 부분이 있으며 이를 놓치지 않기 위해 잘 확인하도록 하자.

 

3-1) 임대차 계약 2건 필요

상생임대주택 혜택을 받기 위해서는 아래의 2가지 임대차 계약이 필요하다.

• 해당 주택을 취득하고 체결된 직전 임대차 계약이어야 하며, 해당 임대차 계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 함
• 직전 임대차 계약 대비 임대료 인상률이 5% 이내이며 상생 임대차 계약의 임대기간 2년 이상이어야 함

 

3-2) 유의 할 부분 

상생임대계약 혜택을 받기 위해 유의할 점에 대해 기술하겠다. 

1) 상생임대차 계약은 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일까지 계약이 체결되어야한다. 실질적으로 계약시기가 3년으로 한정되어 있어서 해당 혜택을 받을 수 있는 수혜자는 제한적일 수 있다.

 

2) 임대차 계약 중 주택을 취득한 후 체결한 임대차 계약만 직전 임대차 계약으로 인정되고, 주택 취득 시 종전 소유자로부터 임대인의 지위를 승계받은 계약은 인정되지 않는다.

즉, 이미 임차인이 있는 상황에서 해당 부동산을 매입한 경우 해당 임대차 계약은 직전 임대차 계약으로 인정받을 수 없는 것이다. 괜히 이와 같은 경우라고 오판하여 양도 계획을 잡는 실수를 범하지 말아야 할 것이다. 

 

3) 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약은 임차인이 변경되어도 무방하다

직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약의 임차인이 변경되어도 무관하며, 그 사이에 임대인이 직접 거주하거나 혹은 해당 부동산을 공실로 두어 공백이 생기는 경우에도 해당 혜택을 받는데 문제가 되지 않는다. 

 

4) 상생임대차 계약이 직전임대차 계약의 계약갱신청구권 행사에 따른 계약인 경우도 상생임대차 계약으로 인정될 수 있다. 민간임대주택에 대한 특별법에 따라 등록된 임대주택 사업자의 임대주택도 상생 임대차 주택이 가능하다. 즉 상생임대주택 보유 시 거주주택을 양도했었고 상생임대주택이 최종 1주택이라면 직전 거주주택 양도일 이후 기간에 대해서만 비과세가 된다.

 

5) 상생 임대차 계약 체결 시 다주택자인 경우에도 해당 주택이 요건을 충족하면 상생임대주택이 될 수 있다. 하지만 상생임대조건을 충족함으로써 받는 혜택은 최종적으로 양도 당시 1세대 1 주택인 상태에서 해당 부동산을 매도해야 혜택을 받을 수 있다

 

4. 필요 서류 

상생임대주택 혜택을 받기 위해서는 아래 서류가 필요하며, 해당 서류를 첨부하여 관할서에 제출해야 한다.

• 주택 양도 후 양도소득세 신고 시 상생임대주택에 대한 특례 적용 신고서
• 직전 임대차 계약서
• 상생임대차 계약서

 

상생임대주택 비과세 특례에 대해 추가적으로 궁금한 사항은 22년 6월 24일 기획재정부에서 발표한 보도 참고자료 "상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10 답"을 참고하면 여러 가지 사례에 대한 내용을 확인할 수 있다.

 

부동산 투자를 불로 소득이라고 칭하는 사람들도 더럭 있다.

하지만 전국 부동산 중 입지 분석을 통해 매물을 정하고, 수억원의 돈을 투자하는 리스크를 안고 이에 대한 수천만원의 세금을 내면서, 대내외의 리스크를 분석하고 예상하면서 투자한다는 건 자신과의 처절한 싸움이다.

이렇게 어렵게 투자하여 얻은 양도차액을 비과세 혜택을 받을 수 있는 한가지 방법이 생겼으니, 해당 내용을 잘 숙지하여 비과세를 받을 수 있도록 하자.