재개발 초기 투자 비용 계산법

도대체 재개발 입주권 살려면 드는 비용이 얼마인가요 ? 

주택 매매 및 분양권 매매 시 필요한 자금은 직관적으로 계산이 가능하다.

주택 매매는 계약금 및 중도금, 잔금을 나눠서 준비하면 되고, 분양권은 중도금 대출인 경우에 계약금만 준비하고 있다가 준공까지 잔금을 마련하면 된다.

 

재개발 입주권의 경우는 "감정가액, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 분담금" 등 생소한 용어도 많고, 매수자가 준비해야 하는 비용이 얼마인지 바로 알아차리기가 어렵다.

분명히 입지 좋은 재개발 물건인데, 투자할 때 얼마가 필요한것인가 고민하며 머리를 쥐어짤때가 있다.

 

본 포스팅에서는 재개발 입주권 매매 시 알아야할 용어 및 중요한 포인트에 대해 짚어보고자 한다.

 

동일 재개발 물건 중 어느 입주권을 선택하시겠습니까?

입지 좋은 지역에 재개발 물건을 발견하여 매수하기로 결심하고 매물을 찾아보니 아래와 같이 동일 평형의 4가지 매물이 있다.

권리가액과 프리미엄이 동일하기 때문에 총 매매금액은 모두 동일하며, 실제 투자금액만 다를 뿐이다.

당신이라면 어떤 매물을 선택하여 매수할 것인가?

	Case A	Case B	Case C	Case D
권리가액	1억5천만원	1억5천만원	1억5천만원	5천만원
이주비 대출	미실행	실행	실행	실행
프리미엄	1억5천만원	1억5천만원	1억5천만원	1억5천만원
조합원 분양가	3억5천만원	3억5천만원	3억5천만원	3억5천만원
중도금 자납	중도금대출	중도금대출	중도금 2회 자납	중도금대출

 

위의 조건을 금액으로 기재하여 표로 본다면 아래와 같다.

	Case A	Case B	Case C	Case D
권리가액	1억5천만원	1억5천만원	1억5천만원	5천만원
이주비 대출		9천만원	9천만원	3천만원
프리미엄	1억5천만원	1억5천만원	1억5천만원	1억5천만원
조합원 분양가	3억5천만원	3억5천만원	3억5천만원	3억5천만원
추가 분담금	2억원	2억원	2억원	3억원
분양계약금	2천만원	2천만원	2천만원	3천만원
중도금 자납			4천만원
실제 투자 금액	3억2천만원	2억3천만원	2억7천만원	2억원
총 매매금액	5억원	5억원	5억원	5억원

총 매매금액은 모두 5억원으로 동일하지만 실제 투자금액은 크게 차이가 난다. 투자 수익율은 "수익금/투자금"으로 투자금이 적을 수록 투자 수익률은 높아질 것이다.

위의 표를 잘 살펴보면 A~C는 동일한 물건일 때 이주비/중도금 대출 여부 차이만 있으며, B와 D는 권리가액에 대한 차이만 있다. 

 

이 3가지가 재개발 매물을 매입할 때 중요한 요소이며, 이를 고려한다면 실투금액을 최소화할 수 있을 것이다.

1. 권리가액 낮은 매물 
2. 이주비 대출 실행된 매물
3. 중도금 대출 실행된 매물
   

권리가액 낮은 매물

권리가액이란 재개발.재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액을 말한다.

기존 조합원이 소유한 주택에 대한 평가금액이며, 해당 금액이 낮을 수록 초기 자본이 적게 요구된다

 

이주비 대출 실행된 매물

재개발 지역 및 기존 조합원의 주택수에 따라 이주비 대출 실행 여부가 다를 수 있다.

이주비 대출은 일반적으로 무이자로 실행되기에 이주비 대출이 실행된 매물도 초기 투자 금액을 낮출 수 있다.

 

중도금 대출 실행된 매물

중도금 대출 역시 재개발 지역 및 기존 조합원의 주택수에 따라 실행여부가 달라진다.

중도금 대출이 되지 않는 조합원은 중도금을 자납을 해야하며, 중도금이 납입될 수록 초기 투자 금액이 증가하게 된다.

물론 중도금을 자납한 물건은 투자 매력이 떨어지기 때문에 P가 낮을 수 있다. 하지만 내가 팔 때도 P가 상대적으로 낮게 될 것이고 수익률은 떨어지게 될 것이다. 

 

재개발 투자 시 중요한 3가지

재개발 투자 시 중요한 사항은 아래 3가지이다

1. 총 매매금액
   일반 분양 모집 공고가 났다면 일반 분양가와 총 매매금액과 비교를 해보자.
   총 매매금액을 일반분양가와 비교함으로서 가격 적정성을 판단할 수 있다.
2. 실투자금
   내가 당장 조달해야 하는 금액을 알 수 있는 건 바로 실제 투자금이며, 아래와 같이 구할 수 있다.
   "실투자금 : 권리가액 + 프리미엄 + 분양계약금 + 중도금 자납금 - 이주비 대출금"
3. 이주비 대출 및 중도금 대출 승계 가능 여부
   초기 투자금을 줄이기 위해서는 이주비 대출 및 중도금 대출 승계 가능 여부가 중요하다.

숨겨진 추가 비용

1. 토지 취등록세
   입주권 구입시 주택이 아닌 토지로 간주되어 4.6%의 취등록세가 부과된다. 취등록세 중과를 받지 않는 세대의 경우 일반적인 취득세율인 1~3% 대비 많이 증가하게 되는 것이지만, 다주택자에게는 취등록세 중과를 피할 수 있다.
2. 아파트 취득시점 취등록세
   아파트 취득시점에 전용 면적에 따라 2.96%(85㎡ 이하) 혹은 3.16%(85㎡ 초과)의 취등록세가 부과된다.
   위에서 언급한 바와 같이 다주택자는 취등록세 중과를 피할 수 있게된다.