조정대상지역 전면 해제 ('22 9/21)

지방 광역시.도 조정대상지역 전면 해제

정부에서 세종시를 제외한 지방지역 및 일부 수도권(경기 동두천, 양주, 파주, 평택, 안성)이 조정대상지역 해제하였다.

이로 인해 서울과 경기, 인천 그리고 세종만 규제지역으로 묶여 있게 되었다.

개인적으로 집값 하락세가 뚜렷한 세종시가 제외된 것과 삼성 반도체 공장 설립으로 인해 가격 방어가 되는 평택이 해제된 점이 흥미로웠다.

 

가장 중요한 효력 발생 시점은 22년 9월 26일 0시 기점이다.

하루 이틀 차이로 혜택을 보는 사람도 있을 것이며, 불이익을 받는 사람도 있을 것이다.

만약 취득 시점이 9월 24일인 사람은 조정지역으로 인한 모든 제약을 안고 가게 될 것이니 말이다.  

 

전반적으로 집 값 하락세가 관측되는 지방부터 규제를 완화해주시 시작한 것으로 보이며, 수도권에서도 집 값 하락세가 지속된다면 수도권도 점차적으로 규제가 완화되지 않을까 기대한다

 

여기서 중요한 포인트는 "조정지역이 해제되면서 어떤 변화가 있을까" 이며, 한번 짚어보도록 하겠다.

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투기 지역, 투기 과열 지구 해제 시

1. 투기지역 및 투기과열지구 해제 시 대출 15억 규제 사라짐 및 LTV 50% 완화

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조정 지역 해제 시 

1. 취득세 중과 변화
2. 양도세 중과 배제 및 비과세를 위한 실거주 조건 사라짐
3. 양도세 기본 세율 및 장기보유 특별공제 가능
4. 일시적 2주택자 양도세 비과세를 위한 종전 주택 매도 유예기간 2년에서 3년으로 연장
5. 대출 LTV 완화
6. 중도금 대출 세대당 2건 가능 및 중도금 70%까지 확대
7. 중도금 및 잔금 대출 시 1주택 처분 조건 없음
8. 6억 이하 주택 구입 시 자금 조달 계획서 제출 불필요
9. 분양권 등기 시 까지 전매제한 의무 해제
10. 세대원까지 청약 가능

아래에서 주요한 사항에 대해서 더 자세히 살펴보겠다.

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1. 취득세 

714 대책에서 아래 표와 같이 취득세 중과가 시행되었다

 

*  20년 7월 10일 발표된 714 부동산 대책

현행
	주택수	조정지역	비조정지역
개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택	8%	1~3%
	3주택	12%	8%
	4주택	12%	12%
법인	-	12%

조정 지역은 2주택자는 8%의 중과세, 3주택자부터는 12%의 중과세가 적용되었다

비조정 지역은 2주택까지는 1~3%의 취득세율 적용하였지만, 3주택자는 8%의 중과세, 3주택자부터는 12%의 중과세가 적용되었다.

 

비조정 지역으로 바뀜으로써 2번째 주택 취득 시 취득세 중과가 배제되며, 비조정지역에 추가 매수를 할 수 있는 기회가 마련된 셈이다.

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2. 양도세

17년도 8월2일 발표된 82 부동산 대책에서 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제 받았다.

 

22년 지난 5월부터 양도세가 1년동안 유예되긴 했지만, 비조정지역 주택을 매도시 양도세는 2년 이상 보유 시 일반 과세를 받을 수 있게 되었다.

 

더불어 비과세를 받기 위한 실거주 2년 요건이 보유 2년으로 변경되었다.

실거주 요건으로 인하여 비과세를 받지 못하던 주택을 비과세를 받게 되었으니 참으로 큰 혜택이다

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3. 대출 규제 변화

최근에 부동산 거래가 실종된 가장 큰 이유가 대출 규제 및 대출 금리 상승이다.

현재 규제지역에 대한 대출 규제는 아래와 같다.

	투기과열지구	조정대상지역
LTV	9억원 이하 40% 9억원 초과 20% 15억원 초과(아파트) 0%	9억원 이하 50% 9억원 초과 30%
DTI	40%	50%
중도금	세대당 보증 건수 1건 제한
그 외	2주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지
	주택 구입 시 실거주 목적 제외 주담대 금지

 

첫번째, 비조정지역에서는 주택수에 상관없이 LTV 70%까지 나오기 때문에 잔금에 대한 부담이 적어지게 된다

두번째, 중도금 대출이 세대당 2건 가능하다

세번째, 잔금 대출 시 1주택 처분 조건이 사라진다

네번째, 6억 이하 주택 구입 시 자금조달 계획서 제출 의무가 사라진다

마지막으로 분양권 전매제한 의무가 사라진다

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4. 청약 

청약 조건이 세대주에서 세대원까지 확대된다

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5. 그 외

다주택자 종합부동산 세율 인하된다.