비조정 지역일 때 취득한 분양권, 조정지역에서 등기칠 때 취득세 중과 여부 판단은?

내가 산 주택의 취득세는 몇프로인가?

1주택자가 추가 주택을 취득할 때 심각하게 고민하게 되는 것이 "양도세 비과세" 와 "취득세 중과 여부" 이다

부동산이 급등하게 되면서 양도차익이 커지게 되었고, 양도세는 비과세를 필히 받고자 할 것이다. 

다만 부동산의 자산 증식을 경험하면서, 1개 갖고 있는 것보다는 여러개를 소유함으로써 자산 증식을 가파르게 꿈꾸게 될 것이다. 

 

이를 위해 여러가지 변수를 고려하여 과거에 비조정지역에서 분양권을 사놓았고, 해당 지역이 조정지역으로 편입되었다.

시간이 흘러 해당 주택을 취득하게 되었을 때 해당 주택의 취득세 중과 여부는 언제 시점으로 어떻게 판단해야할지 헷갈리게 된다.  

 

여기서 여러분께 한번 질문해보겠다.

아파트를 취득할 때 아래와 같은 취득 상세 명세서를 작성해야하며, "1세대의 소유 주택 현황" 및 "취득세율" 을 선택해야만 한다.

 

비조정 지역일 때 취득한 분양권, 조정지역에서 등기칠 때 취득세 중과 여부 판단 및 주택수 판단 시점은 언제인가?

정답: 분양권 취득 시점이며 당시 주택수에 따라 취득세 중과를 판단한다.

 

분양권이 양도세에서 주택으로 포함되던 날

 

해당 내용을 궁금해하는 사람은 1주택자들 중에서 "21년도 이전"에 "비조정 지역 분양권"을 매매한 사람들이다.

많은 경우의 수를 고려해가며 보유하고 있는 주택은 1주택 비과세를 받으면서, 취득세는 중과받지 않기 위한 방법 중에 하나이기 때문이다.

 

원래는 분양권이라는 것은 입주 자격만을 얻게 되는 것이며, 해당 주택을 취득하는 시점이 되야 주택으로 인정이 되었다.

하지만 부동산 안정화를 위하여 '21 1월 1일 부터 분양권이 양도세에서 주택으로 포함되는 것으로 변경되었다. 

다시 말해 '20년 12월 31일까지 취득한 분양권은 양도세에서 주택으로 포함되지 않는 것이다

 

부동산 급등을 맛 본 1주택자들 중에서 양도세 비과세는 유지하고 싶은데, 주택수를 늘리고자 하는 사람들 중 20년 12월 31일 전에 비조정지역 분양권을 취득한 사람들도 있다.

 

코로나로 인하여 부동산 열기는 식을 줄 몰랐고, 비조정 지역들 중 많은 지역이 조정지역으로 편입되었다.

시간이 흘러 해당 아파트 입주시점이 다가오면서 등기를 쳐야할 시기가 도래하였다.

 

이 때 문득 드는 생각 "해당 아파트의 취득세는 중과 대상 인가?" 

비조정 지역에서는 2주택자는 취득세율이 1~3%인데, 조정지역에서는 2주택자는 취득세율이 8%로 바뀐다.

취득가액 4억원의 집인 경우 취득세율 400만원대에서 3000천만원대로 바뀌게 된다.

 

입주장에 전세가도 낮아서 갭으로 들어가는 돈도 많은데 취득세가 급등하면서 머리가 어질어질 할 것이다. 

 

분양권 취득 시점을 기점으로 취득 상세 설명서를 작성할 것

 

현재 해당 지역이 조정지역으로 변했다면 "2주택이 되면서 취득세 8% 중과인건가?" 라고 현실을 외면하고 싶은 사람들도 있을 것이다.

하지만 취득세는 해당 분양권을 취득하던 과거 그 시점에 결정되는 것이다. 

분양권 취득 이후 주택을 추가로 매수했더라도 취득세에는 영향을 미치지 않으며, 반대로 주택을 매도했더라도 동일하게 영향을 미치지 않는다.

 

Case 1 

1주택자가 비조정지역 분양권을 매수하고 그 후로 주택을 3개 더 취득하였다.

해당 지역이 조정 지역으로 변했더라도 취득세율은 비조정지역 2주택으로 1~3%이다

 

Case 2

3주택자가 조정지역 분양권을 매수하고 그 후로 모든 주택을 처분하였다.

해당 지역이 비조정 지역으로 변했더라도 취득세율은 조정지역 3주택으로 12%이다

 

취득세 계산하는 법

 

주택 관련 세금은 너무 복잡해졌다. 특히 취득세 중과 및 지방교육세와 농어촌 특별세를 정확하게 계산하는 건 시간이 많이 할애된다.

위택스에서 제공하는 지방세 계산기를 활용하면 보다 손쉽게 취득세를 계산할 수 있다. 

 

부동산에 대한 정보를 입력하고 "세액미리계산하기"를 누르면 예상 취득가액이 자동으로 산출되어 나온다.

 

글을 마치며

양도세 비과세를 유지하면서 주택수를 늘리고자 하는 사람들에게 해당 내용이 도움이 되었으면 한다.

취득세는 지방세로 관할 구청에 연락하며 상세하게 설명을 들을 수 있으니, 꼭 체크해서 예상치 않던 비용이 지불되지 않기를 바란다.