재건축부담금 합리화 방안 발표 ('22 9/29)

1주택 장기보유자 최대  50% 감면, 면제금액 및 부과구간 현실화

오늘 국토부에서 국민 주거안정 실현 방안의 후속조치로 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다.

재초환이라고 불리는 재건축 초과 이익 환수제는 소유자들의 상황을 고려하지 않고 일률적으로 부과하는 징벌적 과세라는 실 소유자들의 불만이 많았다. 

 

정부에서는 "국민 주거 안정 실현"을 공표하고 부동산 공급 확대를 통해 부동산 가격을 안정 시키고, 국민들의 주거 환경 개선을 추진하고 있다. 원희룡 장관님이 "23년부터 27년까지 5년간 수도권 158만 가구를 비롯해 전국에 총 270만 가구의 주택을 공급하겠다" 언급한 바와 같이, 주택 시장 안정화를 위해서는 다각도의 주택 공급이 필수적이다. 

 

향후 몇년간 수도권의 주택 공급 상황은 심각하게 좋지 않다. 서울시는 2025년까지 15만~21만의 주택 공급 부족이 우련된다고 분석하기도 하였다.

 

아실 어플을 통해 서울 및 경기 수도권의 향후 입주 예정을 물량을 살펴보더라도, 향후 몇년간 입주 물량 자체가 적정 수요 대비 한참 부족한 실정이다. 

 최근들어 부동산 경기가 꺽이면서 부동산 가격이 하락하고 있기에, 시행사 입장에서는 주택 공급 사업을 선뜻 나서기 어려울 것이다. 현재 시세를 기반으로 사업성을 판단하였고, 비싼 가격에 토지를 매입하였고, 인건비 및 자재 건축비는 모두 오르는데 집값이 떨어지고 있는데 누가 섣불리 주택 공급 사업을 시작하겠는가 말이다.

 

 이에 국토부는 재건축을 통한 신규 주택 공급을 원활하게 하고자 재건축 부담금 합리화 방안을 발표한 것으로 풀이된다. 

 

주요 안건은 아래와 같으며 차례로 상세하게 확인해보자.

1. 부과 기준 현실화 : 시장변화 등을 고려하여 조정
2. 부과 개시시점 조정 : 부과체계의 정합성 제고를 위해 개선
3. 공공기여 감면 인센티브 : 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도
4. 실수요자 배려 : 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설

 

1. 부과 기준 현실화 : 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향

현재는 초과이익이 3천만원 이하인 경우만 부담금을 면제하고 있으나, 집값 상승에 따른 주변 여건을 고려해 면제금액을 상향 조정하기로 했다.

• 현행: 초과이익 3천만원 이하인 경우 부담금 면제, 부과구간 2천만원 단위
• 개정: 초과이익 1억원 이하인 경우 부담금 면제, 부과구간 7천만원 단위로 확대

 

2. 부과 개시시점 조정 : 부담금을 정하는 기준 시점을 추진위원회 구성 승인에서 조합 설립 인가일로 조정 

정비 사업의 실질적인 주체는 조합이며 부담금 납부 주체도 조합이다.

조합을 설립하기 위하여 추진위를 구성하는 시점도 조합과는 연계된 부분이 있으나,  재건축 조합 설립이 된 시점에서 초과이익을 산정함이 타당하다는 판단이다.

• 현행: 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정
• 개정: 실질적인 사업주체인 조합 설립 인가일로 조정 

 

3. 공공기여 감면 인센티브 : 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도

현재 재건축 사업을 진행할 때 공공기관에 주택을 공급하는 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있다. 하지만 매각 대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 되면서, 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다고 한다.

• 현행: 공공기관에 매각한 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 증가
• 개정: 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 초과이익에서 제외 

 

4. 실수요자 배려: 1주택 장기보유자 감면 등 제도 신설

재건축 초과 이익 환수제에서 소유자들의 불만이 가장 많은 이유 중 하나는 일률적으로 부과되는 점이었다.

투기, 투자 목적으로 해당 주택을 구매한 것이 아니라, 오랫동안 해당 주택에 살고 있었을 뿐이고 재건축을 하면서 주변 시세와 동등하게 집값이 형성되는 것인데 이를 불로소득으로 간주되어 징벌적 과세를 한다는 것이다.

 이에 실 수요자들에게 감면 혜택을 주어 보다 합리적으로 개정이 되었다.

• 현행: 주택 보유 기간, 구입 목적 등과 무관하게 일률적으로 부담금을 부과
• 개정: 1주택 실수요자인 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 부담금을 차등적으로 감면할 계획