전세 사기 피하는 방법 (feat. 전세 사기 피해 방지방안)

목차

1. 전세 사기 피하는 방법
2. 국세 미납 여부를 확인하는 이유는?
3. 국세 미납 여부 확인은 어떻게 하는가?
4. 국세미납 여부 확인방법이 어떻게 바뀌는가?
5. 보도자료 전문

 

전세 사기 피하는 방법

1. 주변 시세 대비 높은 전세는 피해야 함
   아파트는 아파트 매매가와 전세가가 kb시세 혹은 네이버 부동산을 통해 정확하게 알 수 있다. 하지만 거래가 없는 신축빌라나 거래가 한동안 없는 구축빌라의 경우 시세 파악이 어려운 문제가 있음
   
   
2. 등기부등본 확인하여 저당권 확인
   등기부등본을 확인하여 선순위권 여부 및 선수위 금액을 확인 필요
   
   
3. 임대차 신고 및 전입신고하기
   관할 주민센터에 방문하여 신고하거나 온라인에서도 부동산 거래 관리시스템 및 정부24에서도 전입신고가 가능함
   
   
4. 전세보증금 반환 보증 신청
   주택도시 보증공사 및 주택금융공사에서 전세보증금 반환 보증 신청
   
   
5. 임대인의 세금 체납 여부 확인
   임대인이 세금을 체납하고 있다가 해당 부동산이 경매,공매로 넘어가는 경우 우선적으로 변제받게 됨
   이에 임차인의 전세보증금을 허공에 날릴 수도 있음

 

국세 미납 여부를 확인하는 이유는?

위와 같이 전세 사기 피하기 위해서는 여러가지를 고려해야 하지만, 그 중 중요한 것이 임대인의 국세 미납 여부를 확인해야 한다는 점이다.

본 포스팅에서는 국세 미납 여부를 확인해야 하는 이유와 미납 국세 열람제도 개선점에 대해 알아보고자 한다.

 

22년 9월 28일 기획재정부는 전세사기 피해 방지를 "미납국세 열람제도"를 강화할 것이라고 하였다. 

이 발표를 한 배경 및 개선 방향에 대해 쉽게 설명해보고자 한다.

임대인이 세금 체납자인 경우, 세금 체납자가 소유한 부동산은 공매로 넘어가게 되며 공매로 넘어갔을 때 채권자 1순위는 국가가 된다.

국가가 세금 체납 금액을 몰수해버린다면......임차인의 전세금은 회수 받지 못할 가능성도 있기 때문에 국세 미납 여부를 필히 확인해야 한다.

   

국세 미납 여부 확인은 어떻게 하는가?

현재는 임차 희망인이 계약 전에 임대인의 동일를 받은 경우에 부동산 소재지 관할 세무서장 및 지자체장에게 미납조사 열람 신청이 가능했다. 

즉, 임대인이 동의하지 않거나 부동산 소재지 관할에 방문하지 않으면 미납조세 열람이 불가능했다.

 

본인도 과거에 전세를 구할 때 임대인이 미납하고 있는 조세가 없다는 걸 확인받기 위해 임대인에게 요청을 하여 해당 결과를 받아본 적이 있다.  당시는 임대인이 거리낌없이 미납증명서를 전달해줘서 확인이 가능했고 전세 계약을 할 수 있었는데, 이를 확인하지 못한다면 걱정스러운 마음에 전세 계약을 진행하지 않았을 것이다.

 

바로 이 불편한 부분을 수정해주겠다는 게 이번 발표의 주요 내용이다

 

국세미납 여부 확인방법이 어떻게 바뀌는가?

1. 임대인 동의없이 전국의 어느 세무서를 방문해도 체납사실을 확인 가능하게끔 개선

 

2. 개인정보(세금 체납 여부) 보호를 위해 2가지 전제조건 요구

  - 보증금 2천만원 이상의 전세 계약만 확인 가능 (2천만원 이하는 날려도 되는 건 아닐텐데... 금액은 사람마다 체감이 다를텐데... 이 부분은 개인적으로 다소 아쉬운 부분으로 보인다)

  - 임대차 계약을 하고 계약금이 지불한 날로부터 이사하는 날까지 확인 가능 (아무나 보여줄 수는 없으니 일종의 조건을 달아둔 셈인데... 계약하고 나서 세금 체납 여부를 확인한다면 계약금은 날릴수도 있겠구나라는 생각이 든다...)

 

3. 당해세 우선 예외제도 시행 

   당해세란 국세 중 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세와 지방세 중 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획서 등이 포함된다.

 현행은 공매로 넘어갔을 때 당해세가 1순위이며, 저당권이 2순위, 임차 보증금이 3순위가 된다. 즉, 체납 세금과 저당권을 선순위로 변제하고 남는돈만 임차인이 받게 되는 것이다. 

 개선안으로 당해세에 해당하는 금액을 주택 임차 보증금으로 변제해주게 되며, 저당권이 2순위, 임차보증금이 3순위가 된다. 

예를 들어,

집주인 당해 세금 체납액이 1억원이고, 저당권 선순위 은행대출이 1억원, 전세금인 주택 임차 보증금이 3억원인 주택이 공매로 넘어갔다. 해당 주택이 공매로 넘어가서 3억원에 낙찰되었을 경우,

현행 : 당해세 1억원 변제, 저당권 1억원 변제, 임차보증금 1억원 변제.

          즉 임차인은 1억원 받고, 남은 임차보증금 2억원을 날리게 된다.

개선: 당해세 1억원을 임차보증금으로 변제, 저당금 1억원 변제, 임차보증금 1억원 변제.

          즉 임차인은 2억원 받고, 남은 임차보증금 1억원을 날리게 된다.

 

가장 최선의 방법은 계약 전에 임대인이 세금 체납하고 있다는 사실을 확인할 수 있어야 한다.

하지만 누구에게나 개인정보를 열람할 권한을 줄 수는 없는 노릇이니 계약 후에라도 세금 체납 여부를 확인하는 것도 좋은 방법이고,  전세집이 공매/경매로 넘어간다면 임차인의 전세금을 최대한 변제해주려는 해당 법안이 빠른 시기안에 통과되기를 희망한다.