서울 및 경기 4곳 제외한 전국 규제지역 해제
22년 9월 26일 지방광역시/도의 조정대상지역이 해제된 이후, 2개월만인 11월 14일 서울 및 경기 4곳(광명, 과천 하남, 성남)을 제외한 전국의 규제지역이 전면 해제됩니다.
부동산 규제지역이 해제되면서 대출, 세금, 청약 요건이 어떻게 변화되는지에 대해 관심이 집중되고 있습니다. 본 포스팅에서는 규제지역 해제로 인한 "대출, 세금, 청약" 의 변화를 짚어보고 향후 주택시장에 변화에 대해 알아보겠습니다.
목차
규제지역 해제 (22년 11월 14일 효력 발생)
수년간 지속되어 온 집값 상승으로 인한 집값 고점 인식 및 미국의 급격한 금리인상으로 인한 대출 부담감, 레고랜드발 유동성 경색으로 인해 전국의 집값이 지속적으로 하락하고 있습니다.
최근 주택시장의 침체가 상당히 가파른 속도로 진행되고 있다는 우려와 과도한 규제로 인한 거래 실종에 대한 우려가 깊어지자 집값 하락의 연착륙을 위해 정부에서 드디어 대부분 규제지역을 해제하였습니다.
이번 규제지역 해제로 인해 투기과열지구 및 조정지역은 서울 25개, 광명, 과천, 하남, 성남만 남게 되었습니다. 해당 지역은 주변지역에 미치는 파급효과가 높고, 개발하고자 하는 수요와 주택 수요가 높은 지역이기에 마지막까지 규제지역을 유지하고 있습니다.
규제지역 해제효과
대출
LTV (주택담보가치 대비 대출 가능 금액)
- 투기과열지구: 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%,15억원 초과(아파트) 0%
- 조정대상지역: 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%
- 비규제지역: 최대 70% * 규제지역 내 무주택자와 1주택자(처분조건)의 경우 LTV 50% 허용
비규제지역에서는 주택담보대출 한도가 주택가격에 상관없이 70%로 상향됩니다.
규제지역에서는 9억원 이상의 고가주택의 경우 금액 구간별 상한선이 정해져있었지만, 비규제 지역에서는 주택 가격의 70%까지 대출이 가능합니다.
아직 총부채원리금상환비율인 DSR 규제가 남아있기에 소득에 따라 대출 가능액이 제한될 수 있습니다.
DTI (대출이용자의 연소득대비 대출 상환액)
- 투기과열지구: 40%
- 조정대상지역: 50%
- 비규제지역: 60%
비규제지역에서는 DTI 한도가 60%로 상향됩니다.현재 주택담보대출을 받는데 제약이 있는 건 DTI보다 DSR에 의한 부분이 더 크기 때문에, DTI 한도 상향이 주택 구입에 미치는 영향은 크지 않을 것입니다.
DSR (대출이용자의 연소득대비 대출 상환액)
DSR 40% 규제는 규제지역에 무관하게 동일 적용되는 규제이며, 최초 도입된 이후 3단계에 걸쳐 DSR 적용대상이 단계적으로 확대되었습니다.
DSR은 DTI와 비슷해보이지만 더욱 강력한 규제입니다. DTI는 주택담보대출의 원리금만 포함하지만, DSR은 대출이용자의 모든 빚을 고려하여 규제하기 때문입니다. DSR 규제가 너무나 강력하여 DSR이 규제가 지속되는 한 주택구입 수요가 살아나긴 힘들 것으로 예상됩니다.
- 21년 4월 DSR 전면 도입
* 주택담보대출의 경우 투기과열지구에서 9억원을 초과하는 주택을 구매할 때 적용
신용대출의 경우 연소득이 8천만원 이상인 고소득자가 1억원 이상을 초과할 때 적용 - 21년 7월 1단계 확대
* 주택담보대출의 경우 규제지역에서 6억원을 초과하는 주택을 구매할 때 적용
신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우 적용 (소득 고려 안함) - 22년 7월 2단계 확대
* 주택담보대출과 신용대출 구분없이 총 대출액이 2억원을 초과할 때 적용 - 23년 7월 3단계 확대
* 주택담보대출과 신용대출 구분없이 총 대출액이 1억원을 초과할 때 적용
중도금대출
- 투기과열지구, 조정대상지역: 세대당 보증건수 1건 제한
- 비규제지역: 세대당 보증건수 2건 제한
비규제지역에서는 중도금대출 건수가 2건으로 확대됩니다.투자자들에게 분양권 투자는 분양금액의 10%로만 지불하고 시간을 통해 미래의 가치를 사는 것이기에 매력적인 투자처였습니다. 규제지역의 경우 중도금 대출이 세대당 1건으로 제약이 되었기에, 비규제지역 다음에 규제지역 순으로 투자를 해야한다고 공식처럼 알려져있었습니다. 이번 규제지역 해제로 인해 추가적인 중도금 대출이 가능해지면서 전국적으로 증가하고 있는 미분양 아파트에 대한 투자수요를 충족시켜줄 수 있을 것이라 예상됩니다.
세금
취득세
- 투기과열지구, 조정대상지역: 2주택부터 중과세 적용 (2주택: 8%, 3주택 이상: 12%)
- 비규제지역: 3주택부터 중과세 적용 (3주택: 8%, 4주택 이상: 12%)
취득세 중과 적용 시점이 3주택으로 완화됩니다최근 부동산 시장이 급속도로 냉각이 되긴하였지만 실질적인 거래량이 유지되면서 부동산 가격이 하락하는 것이 아닌 매도자의 개개인 사정에 따라 급매물이 소화되는 경향을 보이고 있습니다. 1주택자 중에서는 추가적인 투자를 고려하지만 취득세로 인해 시점을 미루고 있는 분들에게는 취득세 중과로 추가 주택 구입할 수 있는 여건이 마련되었습니다.
양도세
- 투기과열지구, 조정대상지역: 거주 2년
- 비규제지역: 보유 2년
비과세를 받기 위한 요건이 거주 2년에서 보유 2년으로 완화 됩니다.최근 부동산 가격이 급락한 매물들이 많이 언급되고 있습니다. 거주가 불가능하여 투자를 꺼려하던 분들이 보유 2년만해도 비과세 혜택을 받을 수 있기에 투자 수요를 불러 일으킬 수 있을 것으로 보입니다.
양도세 중과
- 투기과열지구, 조정대상지역: 2주택자: +20%, 3주택자 이상: +30%
- 비규제지역: 양도세 중과 없음
비규제지역에서는 양도세 중과 규제가 없습니다. 23년 5월 9일까지 양도세 중과가 유예되었기에 해당 기간내에 매도하기 위하여 나온 급매물들이 있었습니다. 비규제 지역에서는 양도세가 중과되지 않기에 해당 매물을 거둬드리면서 매물이 감소할 수 있습니다.
일시적2주택 양도기간
- 투기과열지구, 조정대상지역: 2년 이내
- 비규제지역: 3년 이내
최초 주택을 매도해야 하는 시기가 3년으로 연장됨에 따라, 일시적 2주택을 감안하여 주택을 구매하는 실 수요자들의 심리적 부담감이 감소할 것으로 예상됩니다.
청약 분양
청약 재당첨 제한
- 투기과열지구: 10년
- 조정대상지역: 7년
- 비규제지역: 없음
분양권 전매제한
- 투기과열지구, 조정대상지역: 소유권 등기일까지
- 비규제지역: 없음
규제지역의 경우 분양권 전매가 제한되기 때문에 분양권 매매가 불가능하였습니다. 규제가 해제된 지역 중 투자 수요가 있는 분양권은 거래되면서 부동산 시장에 활기를 불어 넣어줄 것으로 기대됩니다. 이는 역으로 말하면 투자 메리트가 있는 지역의 분양권은 빨리 매매가 될 수 있기에 예의 주시해야 합니다.
민영주택 가점비율
- 투기과열지구: 85m2 이하 100%, 85m2 초과 50%
- 조정대상지역: 85m2 이하 75%, 85m2 초과 30%
- 비규제지역: 85m2 이하 40%, 85m2 초과는 추첨
평수에 무관하게 추첨비율이 늘어나기 때문에 가점이 낮은 사람들에게는 긍정적인 부분입니다.
규제지역 해제 배경 및 전망
부동산 거래 심각성에 대한 인지
이번 규제지역 해제가 된 것을 보면 서울 근교이거나 인구가 많아서 조정지역으로 남겨둘 것이라고 생각되는 수원이나 구리 등도 모두 해제가 되었습니다. 이런 지역도 규제지역 해제가 된 것을 보면 정부에서도 현재 부동산 시장이 급속도로 냉각되는 것에 대해 심각성을 인지한 것으로 보입니다.
규제지역이 해제가 되면서 수혜를 받거나 부동산 시장이 다시 살아나지 않을까라는 기대감을 갖는 분들도 계실겁니다. 실제로 기사들을 보면 규제지역 해제 최대 수혜지역이라는 기사도 보입니다.
다만 실질적으로는 취등록세 중과 및 DSR 대출 규제가 남아있기에 다주택자도 움직이지 않고 있고, 실거주자인 무주택자와 일시적 2주택자들도 관망세일 뿐입니다. 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 거래가 실종되었다는 점입니다. 최근 5년 동안의 부동산 거래를 보더라도 지속적으로 하락하여 22년 9월 거래량은 최저점을 찍었습니다.
최근 5년간 부동산 거래 내역이며 최근 5년간 최저 거래량을 보인다
규제지역 해제보다 더욱 중요한 것
렘군님의 이번 규제지역 해제에 대한 분석 결과를 보면 실수요자들을 위한 대책이라기보다는 주택공급기반 위축 방지를 위한 대책이라고 합니다. 앞서 말씀드린 것과 같이 비규제지역으로 변하면 취득세 중과와 대출 LTV도 완화되어 주택 공급이 원활하게 되는 역할을 하지만 이로 인해 궁극적으로 주택 공급에 차질이 없도록 하겠다는 정부의 큰 그림이 있다는 것입니다.
부동산 연착률을 위해서는 남아있는 규제들도 점진적으로 해제가 되어야 할 겁니다. 남아있는 규제들은 서울 및 근접지역의 조정지역 해제, 토지거래 허가제도, 공시 가격의 현실화, 또한 거래를 막는 과도한 취득세, 종부세와 법인세, 분양권의 주택수 산정, 다주택자의 전세대출 금지, 사업자 담보대출 금지 등이 있습니다. 이전 정부에서 수많은 규제를 하다보니 아직도 남아있는 규제가 정말 많이 남아 있습니다.
부동산 시장의 안정적인 연착률을 위해 조속한 시기에 남아있는 규제를 차례대로 해제해 나가길 기원합니다.
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