중도금 대출 규제 완화, 주담대 15억 대출 규제 완화

주택 거래 정상화 방안 

10월 27일 윤석열 대통령 주재로 비상경제민생회의가 열렸다. 지나치게 과도한 부동산 규제와 금리인상으로 인해 부동산 거래가 위축되었고, 내집 마련과 주거 이동에 극심한 어려움을 겪고 있는 실 수요자의 어려움을 해소하기 위해 방안을 발표하였다. 

 

주택 거래 정상화를 위한 주요 규제 완화는 3가지로 아래와 같으며, 본 포스팅에서는 이번 발표로 변경되는 부분에 대해 알기 쉽게 설명해보고자 한다.

 

1. 주택담보대출 (주담대) 규제 완화
2. 중도금 대출 규제 완화
3. 규제지역 추가 해제 검토

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1. 주택담보대출 (주담대) 규제 완화

무주택자 및 처분조건 1주택자의 LTV 50% 완화
15억 초과 아파트에도 주택담보대출 허용

 

 

이번 LTV 규제 완화는 다주택자가 아닌 실수요자라고 판단되는 무주택자와 처분 조건을 건 1주택자가 대상으로, 무주택자와 처분 조건을 건 1주택자의 LTV가 50%로 완화되었다. 

 

현재 LTV 규제는 보유주택수와 규제지역, 주택가격에 따라 다르게 적용되고 있다. 위의 표와 같이 투기과열지구와 조정대상지역은 주택 가격에 따라 20%~50%의 비율로 LTV가 차등 적용되고 있었으나, 개선 LTV는 주택가격과 무관하게 50%로 단일화한다.

 

규제지역 15억 주택의 LTV 한도는 4.8억에서에서 7.5억까지 상향되며, 15억 초과 주택에 대해서도 주택담보대출이 허용된다. 하지만 이번 LTV 규제 완화로 인해 얼어붙은 부동산 심리가 개선될 것이라고 예상되지는 않는다. 현재 부동산 심리가 얼어붙은 건 금리인상과 추가적인 가격 하락에 대한 우려도 있지만, 1년에 갚아야 할 원리금 비율이 연소득의 40%를 넘지 않는 DSR 규제 때문이다. 아무리 LTV를 완화해준다 하더라도 DSR을 완화해주지 않으면 대출이 불가능하다. 규제 완화하는 것처럼 보이지만 실상은 자물쇠는 여전히 잠겨있는 느낌이다.

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2. 중도금 대출 규제 완화

분양가 9억원 이하 주택에서만 가능했던 중도금 대출을 12억 이하 주택까지 확대 추진

이번 중도금 대출 규제 완화로 인해 중도금 대출 대상이 확대된다.

 

지난 문재인 정부 집권 당시 부동산 투기 과열을 가라앉히기 위해 분양가 9억원 초과되는 주택에 대해 중도금 대출을 제한했다. 이로 인해 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 잔금 30%를 제외한 계약금과 중도금 70%에 대해 계약자가 준비를 했어야했다. 

 

하지만 지난 부동산 상승기동안 주택 가격은 지속적으로 상승하였다. 전국의 84제곱미터당 평균 분양가격을 보면 아래와 같이 지속적으로 상승한 것을 알 수 있다. 이에 따라 정부에서도 지속적으로 상승한 분양가 대비 중도금 대출 제약 기준선을상향이 필요하다고 판단하였다.

(단위: 천원/제곱미터)

	2019년 7월	2020년 7월	2021년 7월	2022년 7월
전국	297,948	317,352	356,160	339,696
수도권	454,776	472,752	500,136	516,768
5대광역시	316,764	332,472	354,732	392,532
지방	227,388	249,648	303,156	297,948

 

하지만 중도금 대출 규제 완화는 보는 시각에 따라 해석이 달라질 수 있다. 정부에서 우려하는 부분은 실수요자들의 내집마련과 주거이동에 대한 어려움을 해소하는 부분이라고 언급하였지만, 이 부분은 건설사들의 분양 지연을 막기 위한 조치가 아닐까 싶다. 부동산 거래 실종으로 인해 실수요자들의 부동산 거래를 할 수 없는 환경이 만들어진 것도 맞지만, 그로 인해 건설사들도 신규 분양을 일제히 지연시키고 있는 실정이다. 부동산 가격을 하락시키기 위해 규제를 지속하긴 하지만 그로 인해 신규 분양이 뒤로 밀린다면 추후엔 감당할 수 없는 상황이 올 수도 있기에, 건설사의 신규 분양을 이끌어내기 위한 방안이 아닐까 싶다.  

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3. 규제지역 추가 해제 검토

지난 9월 21일 주택정책심의위원회에서 지방 광역시,도의 조정대상지역을 전면 해제하였다. 조정지역해제로 인한 영향성은 아래 포스팅에서 자세하게 다루었으니 참고하시면 된다.

 

조정대상지역 전면 해제 ('22 9/21)

 

22년 9월 전국주택가격동향조사에 따르면 미국발 금리인상으로 시작된 전 세계의 금리인상과 주택가격 추가하락에 대한 우려로 매수심리가 급감하였다. 이에 급하게 매도가 필요한 매도자들이 매물 가격이 너나할것없이 선제적으로 하향 조정하면서 급매물 위주의 거래가 이루어졌고 그 결과 매매 가격지수가 하락하였다. 매매 가격지수는 수도권 및 지방 모두 22년 3월 이후 지속적으로 하향 추세를 그리고 있다. 

 

 

이에 현재 투기과열지구 39곳 및 조정지역대상 60곳 중 조건을 만족하는 지역에 대해서 11월 주정심을 통해 규제 지역을 추가로 해제할 계획이다.

 

이번 규제 완화에 대한 정부의 의도는 부동산 거래 실종으로 인한 실수요자의 내집마련과 주거이동에 대한 어려움을 해소하기 위한 방침이다. 모든 규제를 일시적으로 한번에 풀어줄 수는 없기 때문에 규제가 되어왔던 역순으로 하나씩 풀려나가는 건 긍정적인 방향이라고 생각한다.

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부동산 거래 정상화를 위해 필요한 건 취득세 완화와 DSR 규제 완화

궁극적으로 부동산 거래 정상화를 위해 필요한 건 취득세 완화와 DSR 규제 완화이다. 금리인상과 집값이 고점이라는 인식도 물론 부동산 거래절벽에 한축을 담당하지만, 높은 취득세율과 DSR 규제가 실수요자 및 투자자들의 심리를 얼어붙게 만드는 주요 원인이다.

 

다만 조정지역이 해제된다면 1주택자까지 취득세 완화효과를 볼 수 있기에 지난 9월 및 11월에 예정되어 있는 투과지역과 조정지역 해제가 같은 효과를 볼 수 있을 것이다. 다만 금리가 지속적으로 올라가는 상황에서 가계 부채의 증가를 막기 위해 강화된 DSR 규제 완화는 다소 시일이 걸릴 것이다.

 

미국 금리가 지속적으로 상승할 수 없는 점과 전 세계에서 미국 금리 인상에 대한 우려를 나타내는 점, 내년 소비자 물가지수는 안정될 것이라는 전망등이 종합되었을 때 금리가 안정이 될 것이고, 그 이후에서야 DSR 규제 완화 발표를 기대할 수 있지 않을까 한다. 

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